Użytkowanie wieczyste. Przekształcenie z dużą ulgą

Od 1 stycznia 2019 r. obowiązuje ustawa, która przekształca dotychczasowe „prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów”. Ta zmiana dotyczy milionów Polaków, którzy wybudowali swoje domy na gruntach należących na ogół do samorządów, rzadziej na działkach będących własnością Skarbu Państwa. Prawdopodobnie jeszcze większą grupę stanowią właściciele mieszkań w blokach. Oni również stali się z mocy tej samej ustawy współwłaścicielami gruntu, na którym np. deweloper wybudował ich wielorodzinny blok. Likwidacja dzierżawy wieczystej dotyczy także mieszkań wybudowanych przez spółdzielnie (o statusie lokatorskim i spółdzielczym własnościowym).

Jak będzie teraz?

Likwidacja dzierżawy wieczystej to dobra wiadomość, oznacza odzyskanie przez olbrzymią grupę Polaków prawdziwych praw własności. Od 1 stycznia właściciele domów lub mieszkań deweloperskich oraz spółdzielczych stali się bezwarunkowymi właścicielami lub współwłaścicielami gruntów, na których wybudowano ich nieruchomości. Konsekwencją likwidacji dzierżawy wieczystej jest likwidacja rocznej opłaty dzierżawnej. Ale nie ma nic za darmo. Zamiast niej pojawiła się tzw. opłata przekształceniowa, która w intencji ustawodawcy ma przynajmniej w części zrekompensować dotychczasowemu właścicielowi straty powstałe w wyniku likwidacji opłaty dzierżawnej. Jeszcze w zeszłym roku do miejskiej kasy wpłynęło z tytułu opłat za dzierżawę wieczystą, ostrożnie licząc, ok. 3 mln zł. Zatem mniej więcej o tyle, w najbardziej skrajnym wariancie rozliczeń końcowych, zmniejszą się coroczne wpływy budżetowe do kasy Zielonej Góry.

Kiedy będziemy wpłacać opłatę przekształceniową, np. na konto lub do kasy urzędu miasta? To zależy jaki wybierzemy wariant spłaty: wieloletni lub jednorazowy. Opłatę przekształceniową będzie można uiścić w wersji opłat corocznych, przez 20 lat. Wtedy termin wpłaty pierwszej „raty” (za 2019 r.) upływa 29 lutego 2020 r. Termin wpłaty drugiej „raty” (za 2020 r.) upłynie 31 marca 2020 r. Wszystkie następne „raty” będzie można wpłacać również do 31 marca kolejnego roku. Jeśli wybierzemy opcję wpłaty jednorazowej, będziemy mieli czas do 31 grudnia 2019 r. Jeśli jednak do tego momentu urząd nie dostarczy nam zaświadczenia o dokonanym przekształceniu, termin wpłaty jednorazowej automatycznie przesunie się do 29 lutego 2020 r. Nowi właściciele, po spłaceniu całej opłaty przekształceniowej, będą już płacili tylko podatek od nieruchomości, ten zaś ma być znacznie niższy od dotychczasowej opłaty dzierżawnej, przynajmniej tak deklarują autorzy ustawy. To nie koniec zmian.

Wysokość opłaty przekształceniowej, przed odliczeniem bonifikaty, ma się nie różnić od dotychczasowej rocznej opłaty ponoszonej z tytułu dzierżawy wieczystej. Dla końcowych wyliczeń ważna jest wysokość opłaty dzierżawnej obowiązującej w dniu przekształcenia, czyli 1 stycznia 2019 r. Dotychczasowy właściciel przekształconego gruntu, np. urząd miasta, będzie mógł zwaloryzować jej wysokość tylko raz na trzy lata, oczywiście w przypadku wyboru przez nowego właściciela opcji spłaty wieloletniej. Wówczas za podstawę waloryzacji wysokości jeszcze niespłaconej części opłaty przekształceniowej posłuży wskaźnik zmian cen towarów i usług wyliczany przez Główny Urząd Statystyczny.

Jaka bonifikata?

Autorzy ustawy dokładnie sprecyzowali wysokość bonifikaty przysługującej w przypadku wpłaty do końca grudnia 2019 r. jednorazowej opłaty przekształceniowej za grunty będące własnością wyłącznie Skarbu Państwa – 60 proc. O wysokości tej samej bonifikaty, ale w przypadku działek będących własnością samorządów, decydują radni w formie specjalnej uchwały.

Zielonogórscy radni, podczas styczniowego posiedzenia rady miasta, jednomyślnie poparli projekt przygotowany przez prezydenta Janusza Kubickiego, który wysokość bonifikaty w przypadku przekształcenia praw własności byłych już gruntów miejskich zdefiniował na bardzo wysokim poziomie, bo aż 95 proc. Warto przypomnieć w tym miejscu, że większość dużych miast polskich tę samą bonifikatę uchwaliła na poziomie 60 proc. Tylko kilka miast zdecydowało się na bonifikatę przekraczającą 90 proc. Wśród nich – Zielona Góra.

Zielonogórska bonifikata ma jeszcze jedną cechę szczególną, radni zaakceptowali prezydencką propozycję, aby 95 proc. wskaźnik, obowiązujący przy naliczaniu bonifikaty, dotyczył nie tylko jednorazowej i zarazem całkowitej spłaty opłaty przekształceniowej.

- Nasza propozycja, zaakceptowana przez wszystkich radnych, to prawo stosowania 95 proc. bonifikaty również wtedy, gdy ktoś, np. za 2019 r., zapłaci pierwszą z 20 „rat” wieloletniej opłaty przekształceniowej, aby w następnym roku spłacić jednorazowo pozostałą część opłaty przekształceniowej. Ta uprzywilejowana zasada będzie obowiązywała przez cały czas spłacania opłaty przekształceniowej – wyjaśnił nam wiceprezydent Dariusz Lesicki.

Zasady i procedury

Jakich gruntów dotyczy przekształceniowa ustawa? Przede wszystkim działek, na których stoją budynki mieszkalne bądź tzw. budynki mieszane, w których liczba mieszkań jest przynajmniej równa liczbie lokali komercyjnych. Ustawa dotyczy także garaży, ale pod warunkiem umiejscowienia ich w budynku mieszkalnym. A co będzie z nieruchomościami komercyjnymi? Prace nad opracowaniem szczegółowych zasad przekształcenia dla tego typu nieruchomości wciąż trwają. Z wypowiedzi przedstawicieli rządu wynika tylko jedno - właściciele tzw. budynków komercyjnych będą płacili opłatę przekształceniową nawet przez 33 lata.

Jakich dzierżawionych od miasta nieruchomości gruntowych nie obejmie omawiana ustawa? Na pewno wolno stojących garaży, spółdzielczych placów zabaw, boisk, skwerów czy chodników. Od tego typu gruntów miejskich nadal będzie pobierana opłata z tytułu dzierżawy wieczystej.

Czy właściciel domu lub mieszkania sam musi składać jakieś wnioski w sprawie przekształcenia własności gruntu? Ustawa przekształceniowa wyraźnie mówi, że podstawą przekształcenia jest bezpłatne zaświadczenie wydane przez „odpowiedni organ reprezentujący dotychczasowego właściciela gruntu”. W przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa – starostę, w przypadku gruntów samorządowych – przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W przypadku miast na prawach powiatu – prezydenta miasta.

Zaświadczenie ma jednoznacznie wskazywać, o jakiej działce gruntowej jest mowa. Ma także zawierać informację o wysokości opłaty przekształceniowej oraz o terminach jej spłaty. Urzędnicy, np. miejscy, będą mieli 12 miesięcy na wystawienie takiego zaświadczenia, licząc od dnia przekształcenia. Ale nie musimy czekać tak długo. Jeśli sami złożymy wniosek o wydanie zaświadczenia, np. do urzędu miasta, płacąc 50 zł opłaty skarbowej, urząd będzie miał wówczas cztery miesiące na jego wystawienie. Jeśli komuś nie zależy na pośpiechu, nie musi nic robić. Urząd miasta sam wyśle kopię zaświadczenia do sądu prowadzącego księgi wieczyste. Będzie to musiał zrobić w ciągu 14 dni od daty wystawienia oryginału zaświadczenia. Sąd sam wpisze w dziale III księgi wieczystej zmianę właściciela gruntu.

Kto poniesie koszty?

Według autorów ustawy, jedynym kosztem obciążającym kieszeń nowych właścicieli dotąd dzierżawionych gruntów jest opłata przekształceniowa. Kto ją konkretnie zapłaci? Na pewno właściciele domów mieszkalnych oraz właściciele mieszkań o wyodrębnionej własności. W przypadku lokali spółdzielczych – to spółdzielnie będą musiały zapłacić opłatę przekształceniową i być może podniosą z tego powodu comiesięczne opłaty swoim członkom, zarówno zajmującym mieszkania lokatorskie, jak i własnościowe spółdzielcze.

Piotr Maksymczak

Ustawa przekształceniowa dotyczy:

* dotychczasowych dzierżawców wieczystych gruntów samorządowych, np. miejskich

* dotychczasowych dzierżawców gruntów Skarbu Państwa

* właścicieli domów mieszkalnych

* właścicieli mieszkań o wyodrębnionej własności

* mieszkań spółdzielczych: lokatorskich i własnościowych

Co się zmieni?

* znika opłata z tytułu dzierżawy wieczystej

* pojawia się opłata przekształceniowa

* po całkowitej spłacie opłaty, będziemy płacić wyłącznie podatek od nieruchomości

Jakie procedury?

* urząd miasta sam wystawi zaświadczenie o zmianie właściciela gruntu

* urząd sam wyśle oryginał zaświadczenia do nowego właściciela

* urząd sam wyśle kopię zaświadczenia do sądu prowadzącego księgi wieczyste

* urząd sam powiadomi nowego właściciela o wysokości opłaty przekształceniowej

* urząd sam powiadomi nowego właściciela o terminach spłaty nowej opłaty

* nowy właściciel sam zdecyduje, w ilu ratach będzie spłacał opłatę przekształceniową

Terminy wpłat

* Termin wpłaty jednorazowej opłaty mija 31 grudnia 2019 r.

* Jeśli do końca 2019 r. nie dostaniemy urzędowego zaświadczenia o przekształceniu tytułu własności, termin wpłaty jednorazowej opłaty automatycznie przesuwa się do 29 lutego 2020 r.

* Jeśli wybierzemy opcję corocznej wpłaty 1/20 opłaty przekształceniowej, termin wpłaty pierwszej „raty” wieloletniej opłaty przekształceniowej (za 2019 r.) będziemy musieli zapłacić do 29 lutego 2020 r.

* Drugą „ratę” wieloletniej opłaty przekształceniowej (za 2020 r.) będziemy musieli zapłacić do 31 marca 2020 r.

* Wszystkie pozostałe „raty” wieloletniej opłaty przekształceniowej będziemy regulować do 31 marca kolejnego roku

Przykład

Jan Kowalski (postać fikcyjna) otrzymał urzędowe wyliczenie opłaty przekształceniowej w wysokości 2.000,00 zł. Kwotę tę może spłacić na dwa sposoby.

WARIANT I

Opłatę przekształceniową będzie mógł spłacać przez 20 lat, corocznie wpłacając na konto lub do kasy urzędu miasta równowartość 1/20 opłaty przekształceniowej, czyli 100 zł. Jan Kowalski, wybierając taką „ratalną” opcję, musi się liczyć z waloryzacją jeszcze niespłaconej części opłaty przekształceniowej, którą urząd miasta będzie mógł przeprowadzić tylko raz na trzy lata w oparciu o wskaźnik zmian cen towarów i usług wyliczany przez Główny Urząd Statystyczny.

WARIANT II

Jan Kowalski postanowił „jednym ruchem” spłacić całą opłatę przekształceniową, odliczając 95 proc. bonifikatę, w tym celu przeprowadził następujące wyliczenie: 2.000,00 zł – 95 proc. (bonifikata) = 100,00 zł. Tyle też będzie musiał wpłacić do kasy urzędu (lub przelać na bankowe konto miasta) do 31 grudnia 2019 r.

WARIANT III

Pan Kowalski z tylko sobie znanych powodów postanowił najpierw zapłacić 1/20 opłaty przekształceniowej (za 2019 r.), aby dopiero w 2020 r. spłacić całą jeszcze niespłaconą część opłaty przekształceniowej. W tym celu przeprowadził następujące wyliczenie: 2.000,00 ÷ 20 (rat) = 100.00 zł. Tyle wynosi złotówkowa wartość 1/20 opłaty przekształceniowej pana J. Kowalskiego. Kwotę tę będzie musiał wpłacić do kasy lub na konto miasta do 29 lutego 2020 r. Od tego dnia pozostanie mu jeszcze do spłacenia: 2.000,00 – 100,00 = 1.900,00 zł. Jeśli jednak do 31 marca 2020 r. zdecyduje się wpłacić jednorazowo do kasy lub na konto miasta całą niespłaconą jeszcze część opłaty przekształceniowej, czyli 1.900,00 zł, będzie mógł przeprowadzić następujące wyliczenie: 1.900,00 – 95 proc. (bonifikata) = 95,00 zł. Wyliczenie wysokości spłat ewentualnych kolejnych, późniejszych, „jednorazowych” opłat przekształceniowych przebiegać będzie wedle tego samego schematu.